最真实的瞎讲讲@DOU+上热门

关于房地产。

哈喽大家好我是瞎讲讲，今天跟大家讲点啥呢？咱们聊聊房地产。房地产从2021年的6月30号以后，某大地产暴雷以后是一个老生常谈的话题。我声明一点，我不是房地产领域的专业人士，我对房地产不是很了解，只能说是一知半解。所以说接下来我分享的内容跟阐述的观点。

这个是仅代表我个人，是我个人的认知领域的一些内容。希望这个粉丝朋友们，包括抖音圈的一些大咖，专业人士，给予这个批评指正。然后也欢迎大家在评论区私信跟我交流互动，给我一些好的建议，包括提点引领指导，给我一些明朗的答案。

那么今天主要讲房地产的两大块。第一个，就是未来的销售客户群体。第二个，就是说如此不景气的行情下，还有些星星点点的楼盘在动。当时我们讲第一个，未来的销售的客户群体。通过这个疫情3年，咱们老百姓口袋里的米，应该不能说没有，但是不会像以前那么大手大脚的，非理性的去消费。咱们现在花的每一分钱，或者做的每一个决策决定，都是非常谨慎的，非常的有条理的，有计划的去花每一分钱，不可能再去大量的去到房地产。

作为一个非常热门的投资产品，去做早些年有一定经济实力基础的人群，他可能有几套或者几十套。那我说的是非常有经济实力的，他们更不可能去买，恨不得把手上有些不好的房源，这些楼盘要往外抛，让他变成现金流。因为现在现金流很重要很重要，那么这部分人群是不会考虑的，除非是有投资的价值注地的。

那么也是特别有钱的人去考虑。你假如说像中国的三大经济圈，珠三角、长三角还有环渤海，京津冀，环渤海经济圈，其他的不可能的不可能，我认为关键的就来了。目前呢，销售的客户群体只有两类，第一个叫刚性需求，第二个叫改善性需求。刚性需求是什么意思？小孩长大了要结婚、要成家了，无论是女儿也好还是儿子也好，得给他买套房，得让他们有一个婚房，有个结婚的新房。

·第二个小孩上学，假如小学、初中、高中，可能需要教育质量好一点的一些学校，有些学区房要去置办。

改善性需求就是之前买的房子小了住的，时间年代久了以后旧了，老了需要换一个稍微大一点的，新一点的。就这两大类别的我觉得就没有了。

然后第二大讲为什么如此行情不景气的情况下，还在星星点点的在干这些楼盘？

·第一个就是政府的强制要求保交楼。因为之前你把这个小业主的钱收了，他们的贷款也办了，按揭、按揭、按揭也也做了，房子才才建到哪里，或只建了一半的，或者你还没有准备，没有得给小业主或者给当地政府或怎么样，有个交代，那你就得硬着头皮必须得做得干。

→第二个就是可能一两年，近近近两年拿了地在手上。房地产对土地管理是有要求的，当拿了就是获取土地使用权，就是说你交了土地出让金以后，有了国土地使用证，假如说满一年没有动工开发的，那么政府会收取土地出让金的20%以下的费用，这个叫土地的闲置费。

→第二个就是如果满两年不开发、不动工，非不可抗力的非政府的一些问题，由于自身原因不不动的，土地使用权是要被无偿收回的，所以没有办法逼上梁山。你如果不不动，不开发两年收回前面的钱打水漂，如果现在继续咬咬牙，继续动硬着头皮，很难。

未来的建设费用，政府的一些配套的设施、配套费用，政府配套费用这些，然后你未来卖卖给谁也不知道未来这个定价定多少不知道，定完了以后能不能确保你的利润，或者说能不能覆盖你的成本都不知道。

所以说真的需要大咖来帮我解答一下这些。