万物云空间，中国领先的全域空间服务提供商，递表港交所
文章作者：IPO投研整理
微信公众号：ipotouyan
本文仅为信息交流之用，不构成任何交易建议
2022年04月01日
万物云空间科技服务股份有限公司向香港递交招股书，拟在香港主板挂牌上市。
万物云引领并推动了中国物业服务行业的发展。32年来，公司始终坚守为客户做好服务的初心，让更多人体会物业服务之美好。
依托于领先的品牌优势和服务质量，成为了中国领先的全域空间服务提供商，也是独一无二的由社区、商企和城市空间「三驾马车」业务体系协同驱动的服务供应商。
能够保持这样的市场领先地位与公司的自我驱动的文化息息相关通过AIoT和BPaaS解决方案服务，在空间里实现了远程和混合运营，进而为客户提升空间服务效率。
基于公司的品牌定位，致力于为中国经济最发达的高线级城市空间以及客户提供优质服务。
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行业概览
中国社区空间居住消费服务市场
中国社区空间居住消费服务市场提供两大类服务：(i)住宅社区空间服务；及(ii)居住相关资产服务。住宅社区服务指基本物业管理服务和社区增值服务。
基本物业管理服务包括维修及保养、园艺、清洁及秩序维护服务，而社区增值服务主要包括公共区域运营服务、车位销售服务、机电设备维护服务等。
居住相关资产服务包括房屋销售及租赁经纪服务和房屋再装修及美居服务。
房屋销售及租赁经纪服务指房屋销售服务（其包括新房及既有房屋销售）和房屋租赁服务，而房屋再装修及美居服务包括提供装修设计方案、装修施工服务及装修材料。
市场发展
根据弗若斯特沙利文的资料，中国社区空间居住消费服务市场总收入已由2016年的人民币21,093亿元增至2020年的人民币29,054亿元，整体年复合增长率为8.3%。
预计2025年将达到人民币48,576亿元，2020年至2025年期间的整体年复合增长率为10.8%。
下图列示2016年至2025年期间中国社区空间居住消费服务市场总收入：
中国商企和城市空间综合服务市场
商企空间综合服务提供两类服务，包括：(i)物业及设施管理服务，主要包括安保服务、清洁服务、绿化服务、设备运行和维护服务、环境、健康及安全管理服务、综合行政支持、活动策划及礼宾服务。
(ii)为开发商提供增值服务，包括交付前服务、楼宇翻新及修缮服务及案场等服务。
城市空间主要包括政府建筑、学校、医院、道路、街道及其他城市空间提供管理服务。
城市空间整合服务包括三种类型的服务，即：(i)空间治理解决方案，主要包括城市清洁和卫生服务、市政基础设施的维修和维护，以及城市公共空间（包括向公众开放的室内和室外区域）的城市安全和安保管理服务。
城市环境治理解决方案，包括技术驱动的水质控制、河流系统维护和保护，以及城市公园的综合管理；及(iii)老旧小区运营管理，主要是老旧小区管理及改造。
市场发展
根据弗若斯特沙利文的资料，中国商企和城市空间综合服务市场的总收入已由2016年的人民币15,549亿元增至2020年的人民币33,911亿元，整体年复合增长率为21.5%。
预计2025年中国商企和城市空间综合服务市场的收入将达到人民币85,450亿元，2020年至2025年的整体年复合增长率为20.3%。
下图列示2016年至2025年期间中国商企和城市空间综合服务市场的总收入：
城镇化进程及经济区域的发展
中国宏观经济的发展推动了城镇化进程和人均可支配收入的增加，进而带动商企和城市空间综合服务市场的发展。
根据弗若斯特沙利文的资料，中国城镇人口比例由2016年的57.4%增至2020年的63.9%，城镇居民人均可支配收入由2016年的人民币33,616元增至2020年的人民币43,834元，年复合增长率为6.9%。
这导致人口越来越集中，其需要更多精心设计的商企和城市空间，以及更好的工作和城市环境，从而推动了商企和城市空间综合服务需求的增加，以及商企和城市空间综合服务质量水平的提高。
另一方面，中国政府实施新型城市化战略，包括促进生态友好、低碳足迹的可持续城镇发展，为城镇居民提供更好的服务，以及增加电子设备的使用，以收集特定的运营数据。
该等规划对治理方式提出了更严格的要求，从而刺激了专业的城市公共空间服务需求。
此外，中国政府在过去十年一直在培育更发达的经济区域，例如推动成渝地区双城经济圈等经济区域的发展。此举进一步刺激了中国对商企空间综合服务市场的需求。
中国智慧城市云服务市场
智慧城市云服务包含各种服务，如智慧物业咨询服务、综合智慧空间解决方案、远程企业运营服务及为城市管理者和企业提供的远程空间运营服务等。
智慧物业咨询服务包括(i)智能建筑运行系统及施工图纸的设计；(ii)编制设计成本计划；及(iii)在设计上与其他项目协调。
综合智慧空间解决方案是指提供自主研发的智能设备及软件系统。远程企业运营服务旨在通过使用云平台或其他技术帮助企业提高业务流程表现。
远程空间运营服务主要包括向从事城市空间整合服务的公司提供智慧城市空间工作流程管理服务及运营数据分析服务。
市场规模
智慧城市云服务市场的总收入由2016年的人民币256亿元增至2020年的人民币915亿元，年复合增长率为37.5%。
预计到2025年将增至人民币4,001亿元，2020年至2025年的年复合增长率为33.0%。
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主要财务指标
于往绩记录期间，公司的收入从2019年的人民币13,927.3百万元增加30.3%至2020年的人民币18,145.5百万元。
从2020年的人民币18,145.5百万元增加30.6%至2021年的人民币23,704.5百万元。
于2019年、2020年及2021年，毛利分别为人民币2,468.4百万元、人民币3,364.7百万元及人民币4,020.0百万元。毛利的全面增长主要与上述收入增长相符。
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在行业的竞争优势
•是中国领先的全域空间服务提供商，拥有强大的品牌势能；
•万科集团是公司的战略伙伴，双方相互助力、不断协同发展；
•不断创新，并持续领跑行业；
•拥有卓越的市场化拓展能力以及整合经验；
•长期投入科技研发，拥有领先的空间科技能力；
•独一无二的「万物云街道」模式；
•拥有具战略远见的管理层团队以及科学有效的环境保护、社会责任和公司治理措施。
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中介团队机构
联席保荐人：中信里昂证券资本市场有限公司、花旗环球金融亚洲有限公司、高盛（亚洲）有限责任公司；公司法律顾问：普衡律师事务所、君合律师事务所；联席保荐人及法律顾问：史密夫斐尔律师事务所、通商律师事务所；独立核数师及申报会计师：安永会计师事务所；行业顾问：弗若斯特沙利文（北京）咨询有限公司上海分公司。
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